告别融资面积，广州旧改大变局
上月，广州官方明确提到要通过探索房票安置政策机制，破解城中村改造难题，提升改造效率，由此将对广州未来的旧改模式产生深远影响。自2015年开始启用1+3城市更新办法以来，广州已形成了较为成熟的政策体系，通过引入合作房企，将旧村地块划分为复建和融资面积，由此广州也成为我国首个在旧改中提出“融资面积”概念的城市。以前，城中村村民的房子被拆迁，开发商一般直接采取用房子或现金的方式来补偿村民，“房票安置”概念的出现，广州成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。两种概念的不同，付诸实施的难度也不相同，如告别融资面积，广州旧改将迎来大变局。融资面积，是房企在旧村改造项目中，能够拿来开发成商品房的体量。当商品房入市销售后，获得资金平衡旧改投入的成本，并且实现项目盈利。另一方面，复建面积就是村民回迁房的体量。在此模式下，我们会看到市面上的旧改项目有两个共同点。一是回迁房和商品房混居。旧村拆除后，回迁房和商品房都在同一个地块上，但建设时序不同，旧村在确定合作企业后，会先行启动回迁房建设，优先保障村民利益。从广州改造成功的多数旧村中，村民不仅实现原址回迁，保留宗族群居特性，还有可观的货币补偿，这成了许多旧村村民眼中“致富”的一条捷径，也间接出现了“钉子户”。二是容积率高。广州多数旧改造的开发体量都很高，从目前已经建成和已批复的项目看，旧改项目容积率多数在4.0以上，住宅楼层基本超过30层，而且有越建越高的趋势。如此大的开发量，也考验房企的资金实力和融资能力，在近几年的广州旧改浪潮中，黄埔、增城大量旧改项目由于民企开发商的暴雷深陷泥沼，如新塘群星村期待许久的旧改，恐怕已是一朝梦碎：最艰难的旧改，房子拆了，临迁费停发，还要搬回去住而在拟推行的“做地+房票”政策下，旧改模式将有较大变化。近些年来，有不少城市提出“做地”这一概念，所谓“做地”，是由政府认定或指定的企业，对土地进行前期开发整理，再交由政府收储。对于未来旧改项目的重大变化，除了“做地”国企外，就是“融资面积”或告别历史舞台，迎来“房票”时代。广州如何在2035年前顺利推进300平方公里的城市更新，“探索房票安置政策机制”也就应时而生。但这一概念带来的变化，将会对广州旧改产生重大调整。一是旧改项目开发体量将减少。如果房票安置得到村民的认同，愿意不按照原址回迁，最明显的变化就是回迁房与商品房不会在同一块地上出现，而且有利于地块的规划，建成整齐划一、风格一致的商品房。由于地块上没有回迁房，也就不存在“融资面积”，规划上无需按照高容积率的住宅设计，开发体量将大大减少。二是城市产业空间布局更好规划。现在的旧改方式，产业与旧改项目交叉混合，这不利于城市产业空间布局，如金融城起步区中间就有回迁房，不利于区域规划发展的需要。实现房票制度后，做地主体完成后拆除，地块可以结合城市发展需要，根据规定规划基础设施建设、产业集群基地等，地块发挥空间更大。三是旧改拆迁难度可能会加大。在这轮旧改浪潮中，部分旧村改造已经启动，而且有些村村民获得了不少补偿，这对于尚未旧改的村民来说，就会将两者进行比较。在“做地”背景下，如拆迁补偿标准下调，村民选择“房票”的意愿会大大降低。另一层面，中国的传统讲究宗族群居，广州在旧改中保留了大大小小不同的宗族祠堂就是一个最好的说明。如进行异地安置，将对这一传统产生冲击，这就不是通过提高补偿能解决的问题了。对于房票的使用规则，下面是广州建议稿的干货版：一是，所有房票纳入专门系统进行闭环管理，每一张票面金额由基础补偿金额和安置政策奖励两部分组成，基础补偿金是由几个核定的安置房价格换算过来的，奖励则分中心区和外围区按不同标准叠加，不包括直接发放的3个月临迁费现金。二是，房票有2年的使用期限，过期并不代表权益作废。持票人看中一套房，若房票金额不够，可以办理商贷和公积金贷款来补齐。房票金额超出这套房的房价，多余的钱2年内未使用，若低于原票面金额15%，可直接申请兑换现金；但超过15%的，要剔除政策额外奖励的部分才能兑现。三是，房票只能买参与房票安置工作的房企提供的房源，包括一些没有参与改造但自愿报名参与入库的企业提供的房源；原则上，村民只能购买本辖区内的房源，只有在房源不够的情况才能统筹参与到其他辖区的交易；此外，要想买商业、商办、工业和车位等非住宅类物业，还必须先拥有一套住宅。四是，用房票买房不受当地限购政策限制，并享受免征契税的优惠。只有一种情况是受限制的，即手持的房票是由他人转让过来的，一张受让房票抵一个购房名额；名下未持有住宅的持票人不得将房票转给第三人。五是，每张房票实名制管理。持票人不能将房票对外进行质押融资或违规套现，也不可能跨行业消费，只能用来买进入房票系统登记的房源。
本信息由网络用户发布，本站只提供信息展示，内容详情请与官方联系确认。
